关于公管房屋维修暂行规定
（厦门市房地产管理局 一九八八年二月二十五日）

房屋维修是排除隐患，保证结构安全和设备正常运行，延长房屋使用年限，满足居民的日常生活的基本要求的一项法定的城市建设管理工作，房屋维修必须在国家的有关方针政策的指导下，加强调查研究，统筹兼顾，科学计划，合理安排，坚持“修危补漏、方便生活、讲究效益”的方针，坚持为社会主义建设服务，为生产服务，为住户服务的原则。坚持维修与管理密切配合，维修与旧城的改造相结合，不断建立和完善房屋的维修管理的规章制度，确保维修工作的正常进行和房屋维修质量，节约费用。为此特制定公管房屋维修暂行规定。
一、关于公管房屋维修原则及批准权限
1．房屋维修工作要贯彻以租养房，确保安全，方便生活，讲究效益的方针。加强修缮和经常维护保养，把国家有限的财力和物力，着重用于修缮破旧危险房屋以及修复已损坏的房屋构件及设备。各房管所及维修队应摸清辖区内房屋的状况，分清轻重缓急，统筹兼顾，合理安排，尽量按街、巷分期分批成片进行维修养护。
2．市公管房屋维修应在房管局统一领导下、局、所、公司和维修队按规定的职责范围，各负其责，同心协力，共同做好。并且还应贯彻群众路线，实行管、修、用三结合，各房管所及修缮施工队应密切配合做好本地段的经常性房屋养护工作（小修标准范围）和房屋技术状况的检查，主动上门服务。
属于大、中修工程，由负责的房管员和所、公司技术人员三结合进行现场勘定，按照经济合理、牢固、实用的原则确定维修方案，由施工单位负责估算。属于正常维修、工程费在3000元以上（包括3000元），预结算均送局维修科审批；属于正常维修的工程费在3000元以下，经所审批后委托给公司（民建一、二公司、维修公司），维修队承包。施工单位应按有关规定实事求是做好估算，并按估算单施工，不得任意增加项目和扩大范围。如施工过程中发现不可预见工程，应及时与审批单位联系，工作量大的要追补预算。工程完工后，经房管所、局维修科验收核对，质量合格，再经主管领导审批，维修科统一签证报销。工程质量不合格，包括使用材料不合格，一律不给报销。
3．房屋维修必须结合城市规划和市容整顿。凡涉及城市规划拆建、改建及近期内拆除的房屋，其维修标准应以加固简修为主，凡沿主要街道房屋的维修还需照顾市容街景，使之与周围环境相协调。
4．凡代管、信托的房屋只限正常维修。对其房屋主要结构不得随意拆改，未经局批准不得改变其平面布置和改变其原有居住条件。大中修由局维修科配合房管所提出方案及预算，报局主管领导批准，按批准的项目及费用进行维修，有关资料应送局产权科备案。属于正常小修养护工程，维修费在500元以下，由所在房管所负责审批，500元以上的正常维修由房管所提出方案，报局维修科审批。
5．凡是房屋主要承重构件已经损失承载能力，必须经过加固补强才能确保安全使用，均需要画出加固施工图，经局维修科审核后实施并存入技术档案。凡是翻改建工程项目，一律按基建程序，报局及市有关部门审批。其发生的一切费用（包括房屋拆除费、赔偿费、加固设计费、设计费、建筑执照费、征地费、水、电费等）均在该工程里一齐报销。
6．现有房屋原则上一律不准加层。未经局维修科审批不许随意拆改承重构件，改变平面布置、改变房屋使用功能。
7．凡违反本规定者要负责加固和赔偿经济损失。
二、维修项目范围的划分
根据房屋的破损程序、部位，工程量及费用，初步划分为小修、中修、大修、改善居住条件，翻建、改建、扩建和基建等。
1、小修养护：凡不要拆改房屋结构，通过简单修理保养，能保持或恢复建筑物良好的技术状况和使用功能的，又叫小修小补，其维修费用每㎡不超过6元。每幢的总费用一般不超过1000元。其主要项目范围有：
A、砖瓦屋面拾漏，包括屋脊、背带、硬槽、泛水、天沟、旧天窗和气楼的修补；
B、破损、倾斜、开裂的墙、柱的少量修补或砌垛加固；
C、钢筋混凝土梁、柱、板等少量修补；
D、局部修复或拆换部分的屋面桁条、屋面板、水角、修补混凝土檐口板及旧天棚、吊仔脚等；
E、修补各种楼梯；
F、挖补破损的楼地面面层；
G、修补内外墙粉刷；
H、修复和疏通水管、落水管、明暗沟和水斗；
I、疏通和修补厕所粪管、粪池和改换蹲位；
J、修复破损的门、窗换小五金、新迁住户一次配备玻璃（使用中损坏由用户负责）；
K、检修局部损坏的水电设备（水头、灯头，开关由用户自费修理）；
L、修补庭院的围墙和院内通道、由房管所负责处理；
M、油漆钢窗框、铁窗栅、铁扶手和铸铁管及已脱落油漆的木门窗；
N、修补木板隔墙、钉斜格；
O、修复扶手、栏杆和经常上人的晒台等；
P、修复门口雨蓬、窗媚板、门槛、窗台及堵塞窗、门洞。
2、中修：通过对房屋承重结构、屋面结构、局部翻修和拆改部分附属构件，恢复原来建筑物使用功能的，列为中修。其费用每㎡不超过40元，每幢一般不超过3000元。其主要项目范围有：
A、大面积斗底砖屋面及瓦屋面翻修和局部结构已破损成危险状态的修复；
B、修复小面积的已破损钢筋混凝土屋面；
C、钢筋混凝土柱、梁、板的修补和加固；
D、拆改楼梯；
E、破损板墙改砌砖墙；
F、局部危房加固或部分拆除；
G、大的结构翻修和翻改建化粪池等。
3、大修：建筑物主要承重构件破损严重，楼屋面结构破漏严重甚至构成危险，修复这些主要承重构件，使之恢复功能，列为大修。大修费材料多，花工大，费用一般在3000元以上。经专业技术人员鉴定，已没有维修价值的应尽可能结合城市改造、统一规划、进行翻改建，应列入基建项目。
4、改善居住条件：凡居住条件较恶劣需要在现有房屋内增加居住面积，增添附属设备和改善使用条件的，符合下列条件并无欠租的，可结合房屋维修，适当改善。要由住户提出申请，由房管所负责的房管员、技术员到现场核实，由房管所审批。
A、搭建半楼及新隔板墙或砖墙。
凡住户住房困难，每人平均居住面积4㎡以下或系三代同房或子女13周岁以上要求分居或符合晚婚年龄要结婚的，凡其住房层高在3．5米以上结构完好的砖墙，搭建后不影响房屋的使用和安全的可添搭半楼（不铺砖），其面积一般不超过8㎡（如房屋跨度在4M以上，可搭2米宽）；凡住房能隔成6~8㎡房间，楼盖有承载力的可准予增添隔墙。搭建半楼或新增隔断（隔墙）需报局维修科审批，其费用原则上由住户自理。
B、加搭厨房
凡住户没有厨房，在住房内或公共过道搭灶使用，严重影响住房及他人生活及房屋安全者，在其房屋结构允许下或有地面空地，又不影响市容，不影响左邻右舍（邻居签字），经所研究同意报局维修科批准，可以搭盖厨房3~5㎡，其费用60％由维修费支出，40％由住户自理。
凡住户住房困难，每人平均居住面积4㎡以下的，三代同房或子女13周岁以上，要求分居或符合晚婚年龄要结婚的，而且现有独用厨房在6㎡以上，其周围有可搭建厨房的场所不影响结构、市容、左邻右舍。具备上述条件者，经所研究同意报局维修科批准，可将原厨房改做房间，再另搭3~5㎡厨房，其费用由住户自理。
C、凡居住条件长年阴暗潮湿，严重影响住户身体健康的，在房屋结构允许下，可适当增加门窗数量或面积。如室内地面返潮严重，经房管所现场核定，可给予作防潮处理。费用由维修费支出。
安置普通照明－－电灯。凡住宅及新添置厨房在不需增设外线的条件下，可以安置电灯，其中住房必须增加使用费；
用户因用电量增大需要增容，需报所在房管所批准，再由住户向供电部门申请解决，其费用自理。
D、新铺花砖地面：木楼盖楼房一律不准在上面铺设花砖地面。只有铪楼盖、结构承重允许，原则上同意住户自费铺设花砖，但必须由住户申请，经所在房管所批准后方许施工。同时应注意废土处理，不许倒人落水管或粪管。若因换花砖地面引起管沟堵塞，住户应负责赔偿维修费。
5、单位租赁的房屋维修问题
A、使用单位向房管部门租赁的房屋，凡是属于房屋正常的维修，保养所需一切维修费用均由房管部门负责。若因使用不当造成房屋及设备损坏或改善原有条件的，其费用由使用单位自理。属于正常维修保养的范围规定如下：
（A）对于房屋建筑结构和原设计的用途，不得任意改变或更改。
（B）通过维修、恢复或保持房屋和设备的功能、延长使用年限，不能提高房屋的等级（包括地面等级）。
（C）恢复原设备的功能，不能增加附属设备。
B、如果使用单位（或个人）因生产、营业或其他特殊需要，确实有必要改变用途或拆改建筑结构和附属设备者，必须事先向房管所提出申请，经所提出处理意见，报局维修科审批。更改中所需一切工料费用均由使用单位（或个人）承担。但凡是动拆到结构部分，事先应有加固施工图，送维修科审核无误并交清修复费后，方准许交底施工，工料费直接交施工单位，可签订施工协议书。
6、属于局维修科审批权有如下六项：
A、公房维修3000元（包括3000元）以上大中修项目；
B、扩大建筑面积6㎡以上；
C、翻、改建工程项目；
D、单位用房需变更房屋结构；
E、公私合一幢楼，折价收购。拆除赔偿估价需报局主管领导审批后交拆迁科办理；
F、信托房屋、代管房屋正常维修审批。
三、关于房屋维修程序的几点规定
1、各房管所年底前应做好下一年度管辖范围内的房屋维修及改造计划，同时每季度末应做好下季度的房屋维修计划，报局维修科统筹安排。
2、按报修项目，凡属于小修养护工程，可直接委托给所在的维修队：属于中修或正常维修费用在3000元以内的工程，房管所的技术人员，维修队（或公司技术人员应配合分管的房管员共同到现场确定维修方案，由维修队（或公司）估算，然后送所领导审批后，方可安排施工计划；属于大修工程，更改结构工程，维修费用在3000元以上者则需报局维修科审批；属于翻改建工程或危房拆除，由局维修科配合房管所提出方案，报局领导审批后，按基建程序办理有关手续，批准后安排实施。设计方案须报局领导批准并报规划局审批。
3、各施工单位应按照各房管所维修计划安排施工，要保工期，保质量完成维修计划，对维修工程不得挑肥拣瘦，好修难修都要修理。
A、建立局、所、队三结合的现场办公制度，共同研究和处理房屋维修的重大事宜。具体时间规定如下：每月中旬的第一个星期一开始每日上午按文安、鹭江、思明、厦禾、公园、员当、鼓浪屿各所的顺序为现场办公时间。
B、验收时间：
每月下旬的第一个星期一开始每日上午按现场办公的顺序到各房管所、维修队实地验收。
C、审批时间：
房管所收到队里的估算单后，属于正常维修五天之内应做出明确答复（包括审批），否则均按同意维修论处。属于大修工程也应在五天之内转送给局维修科（应包含确定的地修方案）。
维修科收到估算单之后，属于正常维修，五天之内做出明确答复（包括审批手续）；属于结构加固补强，在收到通知后三天内到现场详细勘察，并确定出最佳方案。若需要画施工加固图，也应在十天内做出方案；翻改建工程，应按基建程序抓紧项目及方案报批、设计、施工安排等事宜，前期工作一般不应超过三个月时间。工程在维修中需追补项目要在三天内审批。
若因审批时间延长、延误工期，引起工人窝工,施工单位可以提出赔偿窝工损失，责任者应扣当月奖金或扣年终评比分数。
D、竣工、验收、报销。
上面原则上规定每月中旬为三结合现场办公时间，上旬为检查工程施工质量和进度情况；下旬为工程竣工验收时间。工程竣工后，施工单位应在十天内自行验收，合格后报房管所，房管所在接到工程竣工报告七天内组织有关人员验收，验收各项目的数量和质量（隐蔽工程必须有验收记录），当场在验收表上签字。在验收后半个月内作出结算。报送结算必须附上批修单和验收签证书、结算书。各房管所领导，五天内审批（盖上所的公章）报销。属于报局维修科也要七天内审核，批准报销。
财务部门应主动积极配合维修部门按计划做好每季度的维修报销计划。属于建行监督验收的工程，应提前做好联系工作，以便及时报销。
E、关于废土处理和维修现场环境卫生工作。
各施工单位在房屋维修过程中，应做到工完场清、废土清除。在主干道两侧应当天做完当天清除，清除不完的第二天清除。在次干道的废土要在三天内清除干净。其他路、街、巷在五天内清除。废土未及时清除被群众倒人垃圾者，施工单位也应同时清除干净。做到房屋维修工程完工后，施工场地要整洁。
F、设立房屋维修报告信箱，依靠群众提供情况，监督维修工作。
G、利用旧料
在保证质量的前提下。应发动职工的积极性，充分利用旧料节约维修费用，成绩显著给予适当奖励。其计算办法另行通知。
四、关于公私合一幢楼的房屋维修费用分摊的规定
公私合一幢楼房维修费用的分摊是涉及到个人利益和国家利益的关系问题，但考虑到目前厦门公私房关系并存的实际情况，尽量使维修费用摊分合理，便于统一掌握标准和便于公私关系维修能比较顺利进行，特制定本规定。公私合一幢楼房维修费用的摊分，系按房屋的不同结构和功能以及对住户直接影响程度而规定的。
1、屋盖部分：按不同的结构、功能和层数摊分（详细见附表）。
A、凡是最上层的楼盖系属公房，其屋盖这部分的维修费用一律由公房负责。
B、如果最上层的楼盖系属私房，其屋盖部分的维修费用，按不同的结构、功能和层数摊分（具体见附表）。
C、如果最上层的楼盖部分属公房，部分属私房可参照A、B条精神处理。
2、楼盖部分：楼盖分为木楼盖、钢筋混凝土楼盖、装配式楼盖等。
A、木楼盖吊棚应由下一层负责；结构层（阁栅和楼板）的维修费用：上一层负责60％，下层负责40％；木楼盖上的面层，如铺花砖，方砖或水磨石等，应由上一层负责。
B、钢筋铪楼盖：钢筋铪楼盖的复盖层（指水泥砂浆抹面，方砖或花砖、水磨石面层或其它面层）应由上一层负责，吊顶天棚由下一层负责；结构层（钢筋铪本身）的维修费用，上一层负责60％，下一层负责40％。
C、装配式楼盖：其维修费用摊分参照钢筋铪楼盖处理。
3、墙体
A、墙体包括砖、石、木、土以及钢筋铪等各种墙体，以及框架的填充墙体。其维修费用应由各层自己负责。
B、公私共用墙的维修费用摊分，公私双方各负50％；其粉刷费用各自负责使用范围这面。
4、楼梯、落水管、化粪池、阳台、砖坪、厕所等。
A、楼梯
（A）凡是独用楼梯的维修费用独用方自己负责。
（B）公用楼梯：若公房住户人数多于私房住户人数者，其维修费用由公房负责；若公房住户人数少于或等于私房住户人数其维修费用各负责50％。
（C）上屋顶的楼梯和楼梯盖的维修费，独用者，自己负责；共用者，平均摊分。
B、砖坪
砖坪上有人使用者，使用者负责30％，其余按屋盖处理；位于人行道的砖坪，使用者负责50％，余50％由楼下负责；无人使用者则按楼盖处理。
C、阳台
挑阳台由使用者负责；挑外廊的栏杆、凹廊台的栏杆，由使用者负责，其余的维修费按楼盖处理，挑檐口板按屋盖处理。
D、落水管
污水管（包括粪管）上一层负责本层至下一层污水管的维修费；雨水管的维修费由各层负责摊分。
E、厕所
楼房内共用厕所，公房住户人数超过私房人数，由公房负责；公房住户人数少于或等于私房人数，公私双方各负责50％；独用的厕所，由使用者（私房）自己负责。
5、其他
A、内外墙粉刷、木门窗维修和其他室内设备均由各层自己负责。
B、特殊情况
（A）在主干道的公私房，临街面的外墙粉刷，窗户油漆、落水管维修时，因市容整顿需要，私房部分，业主经济确实困难，可由国家统一规划维修。
（B）公私房由于长期缺乏维修保养，构成局部危险或整幢危险的房屋或者因其他原因所造成的危险。私房业主确实无能力维修者，可动员私房业主（配合所属单位、区建设局、居委会）折价收购归公，若有维修价值，按原建筑形式恢复；若无维修价值，结合城市改造，按规划要求，纳入基建程序办理。
（C）维修范围、项目及其费用由局、所、施工单位施工员与私房业主在现场共同确定，由施工单位提出预算，业主、房管所，局维修科在预算单上盖章，然后私房业主根据预算应摊付的维修工程费，一次交清。收款单位在预算单盖财务专用章之后，方可施工。此预算单并作为工程竣工结算依据（多还少补）。
五、搞好房屋维修过程中安全和质量以及环境卫生的规定
1、安全
在整个维修过程中（包括抢修危房）必须保证维修工人和住户的安全。必须人人重视安全。做到安全为了生产，生产必须安全，当生产和安全发生矛盾时，生产必须服从安全。充分利用三保（安全帽、安全带、安全网）并且做到三同时，（即在研究制定维修方案的同时研究制定安全措施；在施工交底的同时施工安全交底；在检查工程质量的同时检查安全防护措施）。
施工中要按安全操作规程有关规定进行。
各单位要加强安全教育，抓好现场施工管理，做到人人懂安全。
2、工程质量
房屋修缮必须注重工程质量，必须按照中华人民共和国城乡建设环境保护部1985年颁发的《房屋修缮工程质量检验评论标准（试行本）》和中华人民共和国国家标准1987年的《建筑安装工程质量检验评定标准（试用本）》以及我局《关于房屋维修工程质量标准的暂行规定》等执行。
3、环境卫生
房屋修缮过程中，必须注意环境卫生，应将废土及时清运，特别是主干道，应做到工程完成，场地清洁干净。