厦门市国土资源与房产管理局
关于印发《厦门市房产面积测算细则》的通知
厦国土房［2003］277号
权籍管理处、科技测绘处，杏林分局、集美分局，房地产交易权籍登记中心、市测量队：
为进一步规范我市各类房屋面积的测量和计算，加强我市房地产市场的管理，依法保护房屋权利人的合法权益，适应房地产市场发展的需要，依据国家质量技术监督局发布的中华人民共和国国家标准（ＧＢ／Ｔ17986－2000）《房产测量规范》和中华人民共和国建设部、国家测绘局第83号令《房产测绘管理办法》，总结《厦门市房产面积测算暂行细则》三年来实施经验并结合我市的具体实际，对《厦门市房产面积测算暂行细则》进行修订，制定《厦门市房产面积测算细则》，现予印发，请遵照执行。
附件：《厦门市房产面积测算细则》
二○○三年八月五日
厦门市房产面积测算细则
1 总 则
1．1 为加强我市的房产管理，依法保护房屋所有者的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（ＧＢ／Ｔ17986－2000）的规定，结合我市实际，制订本细则。
1．2 本细则适用于本市行政区域内国有土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的房产面积测算。集体土地上建造的房屋可参照执行。
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精度
等级 |
限 差 |
中误差 |
适用范围 |
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一级 |
0．04 +0．002 ×S |
0．02 +0．001×S |
一般地区的房屋 |
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二级 |
0．008 +0．006 ×S |
0．04 +0．003×S |
隐蔽区域毗连
不规则的房屋 |
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注：S为房产面积，平方米(M2) |
1．3 厦门市国土资源与房产管理局是本市房产面积测算管理的行政主管部门。厦门市国土资源与房产管理局权籍管理部门负责市辖各区房产面积测算的日常管理，并对各区的房产面积测算工作实施业务指导。
1．4 本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。
1．5 本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
1．6 房产面积的精度分为两级。各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。
房产面积的精度要求
2 一般规定
2．1 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2．20米以上的永久性建筑。
2．2 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。
2．3 房屋产权面积系指权属人（或称产权主，下同）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
2．4 房屋共有建筑面积系指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。
2．5 房屋面积以平方米为单位，计算过程面积取至0．001平方米，最终面积取至0．01平方米。
2．6 量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能达到相应精度仪器和工具，边长取位至0．01米。
3 房屋墙体定位及归属确认
3．1 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等外墙保护层，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂墙体（如玻璃幕等）。
3．2 单产权的房屋、独立幢或独立宗地的连体别墅不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。
3．3 墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。
3．4 成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。
连体别墅不属于成套房屋的范畴，可分割成独立的产权单元房屋。
3．5 成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。
地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积。
3．6 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以结构楼板外沿至玻璃幕等外墙面的间距确定为外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆、矮墙等围护结构的不视为主墙。
金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
4 房屋建筑面积测算
4．1 计算全部建筑面积的范围：
4．1．1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
4．1．2 房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间等，其层高在2．20米以上部位计算建筑面积。
4．1．3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20米以上的按其水平投影面积计算。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。
4．1．4 楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等，均按房屋自然层计算面积。
4．1．5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在2．20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
4．1．6 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
4．1．7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
4．1．8 与房屋相连的有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
4．1．9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
4．1．10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
4．1．11 与房屋相连属永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
4．1．12 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
4．1．13 属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
4．1．14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2．20米以上部位的外围水平投影面积计算。
4．1．15 与室内任意一边相通的，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算建筑面积。
4．1．16 层高在2．20米以上的架空层（包括技术转换层、结构转换层），按柱外围水平投影面积计算。
4．1．17 底层杂物间、储藏室、车库等层高在2．20米以上的，按其外围水平投影面积计算。
4．1．18 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2．2米以上的部位计算建筑面积。
房屋樯体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
4．2 计算一半建筑面积的范围：
4．2．1 除第4．3．6款外的与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，其中无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0．15米且廊道和上盖宽度均在1．20米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。
4．2．2 两面、三面临墙且无柱的门斗，其上盖宽度在1．2米以上，若上盖水平投影面积未超过外墙线及外墙延长线所围成的面积，按其上盖水平投影面积的一半计算；若上盖水平投影面积超过外墙线及外墙延长线所围成的面积，则按后者面积的一半计算。
独立柱的门廊、单排柱的车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
4．2．3 未封闭的阳台、挑廊，其上盖面积必须大于阳台、挑廊面积的二分之一，按其围护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算。
4．2．4 属永久性结构、无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。
4．2．5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
4．2．6 与房屋相连的室外有顶盖无柱的永久性装卸货平台，按平台水平投影面积的一半计算。
4．3 不计算建筑面积的范围：
4．3．1 层高小于2．20米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下室、半地下室及底层杂物间、车库等。
4．3．2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、挂在墙体上的装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶，无柱雨篷、地下室或半地下室的采光井、防潮层及其保护墙，房屋内的采光通风天井等。
4．3．3 房屋之间无上盖的架空通道，或无上盖的阳台、挑廊。若架空通道、消防通道、阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上，均视为无上盖。
4．3．4 房屋的天面、挑台、公共晒台、露台、天面上的花园、泳池、水池。
4．3．5 建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
4．3．6 骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、围护结构，廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道、消防通道等。
4．3．7 利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造的房屋。
4．3．8 活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2．20米的房屋。
4．3．9 独立烟囱，室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廊，各种塔、罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水池、化粪池等。
4．3．10 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
4．3．11 与房屋相连的台面低于0．15米或廊道宽度不足1．2米或上盖宽度不足1．20米的底层无柱走廊；有上盖无走道的绿化廊。
4．3．12 房屋内的回形楼梯，其面积大于2．0平方米的二层以上的中空部分。
4．3．13 简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼梯延伸出室外的部分。
4．3．14 上盖投影面积小于阳台、廊道围护结构外围水平投影面积二分之一的阳台、廊道。
斜坡式人行或车行通道等无顶的建筑。
4．3．15 上层阳台或吊楼等在公共晒台上的投影部分。
4．3．16 与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。
4．3．17 类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。
5 共有建筑面积测算
5．1 共有建筑面积的处理原则：
5．1．1 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
5．1．1．1 商品房在领取商品房预售许可证前，需要分割的，应具有经公证的分割协议，并在销售时告知买受人；已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，在不影响公共利益的前提下，应在本细则第5．4条的范围内，由所有相关房屋权利人达成分割协议。
5．1．1．2 分割的部位和分割方式应明确写入该部位所有相关权利人的买卖合同，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。
5．1．1．3 相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不视为有效的分割协议。
5．1．2 无产权分割文件或协议的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例分摊。
本条中“共有建筑相关”指该共有建筑为满足各套（分户）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服务。
5．2 共有建筑面积按比例分摊的计算公式：
按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：
δＳi=K×Ｓi
Ｋ＝∑δＳi／Ｓi
式中：Ｋ－为面积分摊系数
Ｓi－为各单元参加分摊的建筑面积，单位：平方米（Ｍ2）；
δＳi－为各单元参加分摊所得的分摊面积，单位：平方米（Ｍ2）
∑δＳi－为需要分摊的分摊面积总和，单位：平方米（Ｍ2）；
∑Ｓi－为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位：平方米（Ｍ2）。
5．3 共有建筑面积的分类：
5．3．1 幢共有建筑面积；
5．3．2 功能区共有建筑面积；
5．3．3 层共有建筑面积；
5．3．4 其它共有建筑面积；
5．4 可分摊的共有建筑面积：
5．4．1 共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。
5．4．2 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
5．5 不应分摊的建筑面积和公共建筑空间：
5．5．1 独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室独立的车位、车库、仓库、储物间等，作为自行车、摩托车等机动车、非机动车集中停放部位、地上层杂物间、车棚、车库等。
5．5．2 建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。
5．5．3 作为人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避难层(室)。
5．5．4 一幢楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的。
5．5．5 按规划批建层高建设的层高大于2．20米的技术（结构）转换层、室内“空中花园”以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。
5．5．6 独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。
5．5．7 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。
5．5．8 在第5．4条和5．5条前7款内没有罗列的房屋或建筑部位。
5．6 共有建筑面积的计算方法：
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不应分摊的建筑面积和公共建筑空间，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积。
5．7 共有建筑的分摊方法：
5．7．1 不同类型房屋的分摊方法：
5．7．1．1 住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼一般以幢为单元，依照前述规则和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
若住宅楼底层为附属层（或架空层，层高2．2米以上），上部为住宅单元构成，可依照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两个功能区。
5．7．1．2 商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业（或办公）等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业（或办公）两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业（或办公）部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业（或办公）部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
a住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第5．2条的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
b商业（或办公）部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
对于同一幢楼的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按梯细分功能区分别计算。
综上所述，一级分摊为幢共有建筑面积、区间共有建筑面积分摊到区，二级分摊为上级分摊来的幢共有建筑面积与本功能区内共有建筑面积之和，依次逐级分摊直至各层，最后按套内建筑面积比例分摊到各套（分户）。
5．7．1．3 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
5．7．2 共有建筑面积分摊的若干具体补充规定
5．7．2．1 计算建筑面积的地面层（底层）走廊、檐廊等可分摊的，当底层各套（分户）向该廊道开门时，该廊道的建筑面积扣除通往楼上的通道面积后为底层各套（分户）应分摊的共有建筑面积；除此之外的廊道的建筑面积依照共有分摊原则进行分摊。
5．7．2．2 地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各套（分户）进行分摊。其余各共用部位为各相关套（分户）分摊。
5．7．2．3 核心筒部分和楼梯等纵向公用部位，分割成地上和地下两部分，分别为各使用层共用分摊。
5．7．2．4 原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。
5．7．2．5 会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，以套（分户）认定，依照共有建筑面积分摊原则参与分摊方案。
5．7．2．6 某个共有建筑面积列入分摊后，不具体划分各套（分户）摊得面积的对应部位。
5．7．2．7 不列入分摊的共有建筑面积，也不摊入其他共有建筑面积。
5．7．2．8 用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米。物业管理用房超出上述面积时，其超出部分作为套（分户）摊入其他共有建筑面积。
5．7．2．9 楼梯下方实际使用的，层高在2．20米以上空间的建筑面积计入下方空间的套内建筑面积；层高在2．20米以下空间的建筑面积计入楼梯建筑面积，由使用该梯的功能区分摊。
5．7．2．10 房屋为斜面结构或非垂直墙体、层高2．20米以上的部分和复式楼挑空部位，直接计入套内建筑面积，不计算外半墙。
5．7．2．11 以玻璃幕墙作为房屋外墙的，其外半墙厚度以结构楼板外沿与玻璃幕墙外墙面之间水平距离的一半确定。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的规定处理。
5．7．2．12 商品房买卖合同约定的房屋建筑面积和预售登记时的销售面积仅供面积测算时参考，不能作为确认房屋产权面积的测算依据。销售合同中应包括分摊的共有建筑部位说明或面积数值，合同中约定分摊的共有建筑部位应符合《房产测量规范》和本细则中可分摊的共有建筑面积内容，而且必须是合同签订各方共同相关的共有建筑面积，否则应予剔除。
6 房屋产权面积测算
6．1 房屋建筑面积由房屋所有权人委托市场准入的具备相应测绘资质的专业测绘队，由测绘人员按照本细则的要求，实地测量和计算；房屋所有权人持相关测绘图表及报批建手续或原权证等材料向产权登记机构申请登记，核准产权面积。
6．2 房屋产权面积测算到户，以产权登记户为单位，按房屋所在的座落、宗地号、幢号、层次，分户丈量、作图和计算。
6．3 房产分割析产时不得损害原房屋使用价值和功能，应依据明确的位置和权属经界（一般以房间隔墙）进行分割，分别划定各自独立的房产权属界线。共用门厅、过道等列为共有建筑面积按协议或相关建筑面积比例分摊测算到各户。分割后各户产权面积之和应与原产权面积相一致。
6．4 成套房屋一般以幢为单位应一次完整测绘，幢内各户所有的房屋产权面积，除了测定本户（套）自有房屋（套内）建筑面积外，还应测算出本户分摊的共有建筑面积。
