厦门市土地房产管理局关于印发《厦门市房产面积测算暂行细则》的通知
厦土房[2000]182号

局机关各处室、局属有关单位：
为进一步规范我市各类房屋面积的测量和计算，加强我市房地产市场的管理，依法保护房屋权利人的合法权益，适应房地产市场发展的需要，依据国家质量技术监督局发布的中华人民共和国国家标准（GB／T17986－2000）《房产测量规范》的规定，结合我市实际，制定《厦门市房产面积测算暂行细则》，现予印发，请遵照执行。
附件：《厦门市房产面积测算暂行细则》

厦门市土地房产管理局
二000年八月三日

厦门市房产面积测算暂行细则

第一章 总则
第二章 一般规定
第三章 房屋墙体定位及归属确认
第四章 房屋建筑面积测算
第五章 共有建筑面积测算
第六章 房屋产权面积测算
第七章 房屋使用面积测算
第八章 房产面积复测检核
第九章 附则

第一章 总 则
第一条 为加强我市的房产管理，依法保护房屋所有者的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（GB／T17986－2000）的规定，结合我市实际，制订本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内国有土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的房产面积测算。集体土地上建造的房屋可参照执行。
第三条 厦门市土地房产管理局是本市房产面积测算管理的行政主管部门。厦门市土地房产管理局权籍管理部门负责市辖各区房产面积测算的日常管理，并对各区的房产面积测算工作实施业务指导。
第四条 本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。
第五条 本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
第六条 房产面积的精度分为两级。各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。
（表格略）
第二章 一般规定
第七条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以下（含2.20米，下文同）的永久性建筑。
第八条 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间的面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。
第九条 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
第十条 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
第十一条 房屋面积以平方米为单位，计算过程面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。
第十二条 量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式测距仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01米。
第三章 房屋墙体定位及归属确认
第十三条 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等保护墙面，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂体墙（如玻璃幕等）。
第十四条 单产权的房屋，只有一个产权主，不存在共有共用建筑面积。其独立幢的房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。
第十五条 墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。
第十六条 成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。
第十七条 成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其他外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。
第十八条 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以结构楼板外沿至玻璃幕等外墙面的间距确定为外墙体厚度。
第四章 房屋建筑面积测算
第十九条 计算全部建筑面积的范围：
（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；
（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。
（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的按其水平投影面积计算。通往回廊、夹层、跃层的室内楼梯，当梯位在回廊、夹层、跃层范围内时，该梯按楼层投影计算面积；当梯位在回廊、夹层、跃层范围外时，仅计算底层梯位面积。
（4）楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然层计算面积。
（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（7）属永久性结构有上盖的室外的楼梯，按各层水平投影面积计算。
（8）与房屋相连的有柱走廓，两房屋间有上盖和柱的走廓，均按其柱的外围水平投影面积计算。
（9）房屋间永久性的封闭的架空通廓，按外围水平投影面积计算。
（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
（11）有柱或有围护结构的门廓、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。
（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。
（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
（16）层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。
（17）底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。
（18）地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积。
第二十条 计算一半建筑面积的范围：
（1）与房屋相连有上盖无柱的走廓、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
底层无柱走廓廓道形成台面高出地坪0.15米且廓道和上盖宽度均在1.20米以上的，按以下办法计算一半面积：
①上盖小于廓道宽的按上盖外沿线水平投影面积的一半计算。
②上盖大于廓道宽的按廓道台面外沿线水平投影面积的一半计算。
（2）独立柱的门廓、单排柱的车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
（3）未封闭的阳台、挑廓，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。
以上层阳台底板为上盖，但盖板面积小于阳台或独立使用的“晒台”围护范围，按其围护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算。
（4）无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。
（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廓，按外围水平投影面积的一半计算。
（6）与房屋相连的室外有顶盖无柱的永久性装卸货平台，按平台水平投影面积的一半计算。
第二十一条 不计算建筑面积的范围：
（1）层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室及底层杂物间、车库等。
（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、挂在墙体上的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶，无柱雨逢、地下室或半地下室的采光井、防潮层及其保护墙，房屋内的采光通风天井等。
（3）房屋之间无上盖的架空通道。
（4）房屋的天面、挑台、晒台、天台上的花园、泳池、水池。
（5）建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
（6）骑楼、过街楼的底层以及各种底层走廊，用作道路、街巷通行的部分。
（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.20米的房屋。
（9）独立烟囱，室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廓，各种塔、罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水池、化粪池等。
（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
（11）与房屋相连的有顶盖无高台面或宽度不足1.20米的底层无柱走廓；有顶盖无走道的绿化廊。
（12）室内或室外楼梯下方再利用的空间。
（13）房屋内的回形楼梯，其面积大于2.00平方米的二层以上（含二层）的中空部分。
（14）简易楼梯和走廓外的台阶踏步、室外爬梯。
（15）无顶盖的阳台、斜坡式人行或车行通道等无顶的建筑。
（16）上层阳台或吊楼等在公共晒台上的投影部分。

第五章 共有建筑面积测算
第二十二条 共有建筑面积的处理原则：
（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
（2）无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
第二十三条 共有建筑面积按比例分摊的计算公式：
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
δsi=k × si
Σδsi
k=------------
Σsi
式中：k----为面积分摊系数；
si-----为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；
δsi-----为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；
Σδsi-----为需要分摊的分摊面积总和，平方米；
Σsi-------为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。
第二十四条 共有建筑面积的分类：
（1）幢共有建筑面积；
（2）功能区共有建筑面积；
（3）层共有建筑面积；
（4）其它共有建筑面积。
第二十五条 共有建筑面积的一般内容
（1）共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
（2）共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
第二十六条 其它相关建筑面积的处理：
（1）独立使用的地下室（如地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程（含平战两用）的地下室以及幢外公共设施用房等，均不计入共有建筑面积。
（2）超规划批建层高（2.20米）建设的技术转换层、架空层不计算层数，整层不计建筑面积，该层可不计容积率、也不视为超层。
（3）按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术转换层、避难层、室内“空中花园”等，其中的公共设施用房根据使用功能计入共有建筑面积；其余建筑面积单列，不计入共有建筑面积，可独立办理产权。
（4）独立建筑的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房不计入共有建筑面积，按自然幢分别测算建筑面积，可分别独立办理产权。
（5）非独立建筑的为他幢或为多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等建筑面积不计入共有建筑面积，面积各自单列，可独立办理产权。
（6）作为人防工程（含平战两用）的地下室以及分期建设工程中的跨期服务的公共设施用房和管理用房等的建筑面积不计入共有建筑面积，面积各自单列，可独立办理产权。
第二十七条 共有建筑面积的计算方法：
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为他幢或多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房，以及人防工程（含平战两用）等单列的建筑面积等，即为整幢建筑物的共有建筑面积（含幢、功能区、层及其它共有建筑面积）。
第二十八条 共有建筑的分摊方法：
（1）住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照前述规则和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
（2）商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业（含办公）等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业（或办公）两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
①住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二十三条的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
②商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
③多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

第六章 房屋产权面积测算
第二十九条 房屋建筑面积由房屋所有权人委托经核准具备相应测绘资格的专业测绘队，由测绘人员按照本细则的要求，实地测量和计算；房屋所有权人持相关测绘图表及报批建手续或原权证等材料向产权登记机构申请登记，核准产权面积。
第三十条 房屋产权面积测算到户，以产权登记户为单位，按房屋所在的座落、宗地号、幢号、层次、分户丈量、作图和计算。
第三十一条 房产分割析产时不得损害原房屋使用价值和功能，应以房间隔墙分割，分别划定各自独立的房产权属界线。共用门厅、过道等列为共有建筑面积按协议或相关建筑面积比例分摊测算到各户。分割后各户产权面积之和应与原产权面积相一致。
第三十二条 成套房屋以幢为单位应一次完整测绘，幢内各户所有的房屋产权面积，除了测定本户（套）自有房屋（套内）建筑面积外，还应测算出本户分摊的共有建筑面积。
第三十三条 商品房预售登记时的销售面积仅供面积测算时参考，不能作为房屋产权面积，销售面积中应包括分摊的共有建筑面积，最终结果须经核准具备相应测绘资格的专业测绘队实测，产权管理部门核准。
第三十四条 规划批建层高2.20米的底层杂物间、车库等建筑物，实际层高低于2.20米或由于设计上横梁考虑欠周造成实建层高超过2.20米的，均不予确认产权面积。作为附属房屋销售的可在权证备注说明，独立销售的不予办证确认产权面积。

第七章 房屋使用面积
第三十五条 房屋使用面积测算时应扣除内、外墙体或柱体所占的面积。测量时以房屋的内墙面水平投影测算。
第三十六条 房屋使用面积测算范围：
（1）房屋分户门内全部可供使用的净面积即使用面积，包括专供住户日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅（堂屋）、厨房、卫生间、室内走道、室内楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）等附属面积。
（2）假层、阁楼（暗楼）净高度在1.70米以上的部分计算使用面积，净高度在1.70米以下1.40米以上的部分计算一半使用面积，净高度在1.40米以下的部分不计算使用面积。
（3）客厅（堂屋）、厨房、卫生间、阳台等附属房屋，由二户合用的各按二分之一计算使用面积；三户合用的各按三分之一计算；四户以上（含四户）合用依此类推。
（4）层高2.20米以上的房屋，计算房屋的全部使用面积，斜屋顶的房屋按净高1.70米以上的部位计算使用面积，净高1.70米以下1.40米以上的部位计算一半使用面积，净高1.40米以下的不计入使用面积。

第八章 房产面积复测检核
第三十七条 房屋交易、租赁、评估、抵押、拆迁、偿还等行为当事人对房屋面积有异议时，可以向房地产权籍管理部门提请复测。
第三十八条 房屋权利人申请复测时，应按规定缴纳复测费，复测费按房产测绘相关标准计费，复测结果确认原测成果有误时，退还复测费。
第三十九条 公、检、法、监察机关委托的房屋产权面积复测案件，由房地产权籍管理部门依据委托机关所委托的事项办理，对相关当事人不得提供复测结果。
第四十条 复测后的房产面积与原面积之差在规定限差内时，不修正原面积。△S≤2×Ms 式中：△S为复测面积与原面积之差，Ms为房产面积中误差。

第九章 附 则
第四十一条 本细则自2000年8月1日起施行。
第四十二条 施行前已完成测绘并经核准的房产面积按原有关规定执行。房屋自然状况发生变化需变更测量时按本细则施行。
第四十三条 为了新、旧规范的顺利衔接，妥善处理此前批建的商品房项目的销售面积与确认产权面积可能引发的矛盾，对于2000年8月1日之前签批“建设工程规划许可证”的商品房项目，其房屋共有共用建筑面积的测算和分摊方法，按1991年国家测绘局发布的《房产测量规范》（CH5001－91）和建设部建房[1995]517号文《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）有关规定适当沿用一段时间，按以下情况分别处理：（1）属多层楼房的沿用一年；（2）属高层（含中高层）楼房的沿用二年。期满后将严格按国家标准《房产测量规范》有关规定执行。
第四十四条 本细则所称产权人、产权主、权利人均指依法拥有房屋所有权的自然人或法人，统称为权属人，俗称为业主。
第四十五条 房屋建筑面积预测算可参照本细则执行。
第四十六条 本细则由厦门市土地房产管理局负责解释。
第四十七条 附件：本细则部分条文、术语解释。

附件：
本细则部分条文、术语解释
1、房屋－－－具有承重支柱（墙），有顶盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。
2、房产－－－房屋产权的简称。
3、房屋自然层数－－－室内地坪±0.0以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
4、房屋总层数－－－房屋的地上层数与地下层数之和。
5、架空房屋－－－底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋，架空部位一般为通道、水域或斜坡。
6、假层－－－一种非正式层，位于自然层上的楼层。在建造房屋时，同时建造的同一结构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立；在一般情况下，层内高度在1.70米以上的部分建筑面积不足底层的二分之一。
7、夹层－－－位于两自然层之间的楼层。指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是两层楼房，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫夹层。
8、技术层－－－房屋自然层，用作水、电、卫生等管道设施安装的层次。
9、地下室－－－建在室外地坪±0.0米以下的建筑物；采光窗在地坪以上的称为半地下室,半地下室计入自然层数。
10、阁楼－－－利用房屋内的上部空间加建的楼层，通常比较低矮、阴暗，又称暗楼。
11、柱廓－－－有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廓，简称柱廓。
12、骑楼－－－底层为有柱廓房，廓道上方建为楼房的一部分。一般建于道路、街巷两侧。
13、挑廓－－－指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廓。
14、门廓－－－建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或围护）的通道。
15、檐廓－－－房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
16、天棚－－－即天篷，指商场或办公楼内有透明顶篷覆盖的屋面。
17、层高－－－房屋上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直高度。
18、晒台－－－又称露台，指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。
19、阳台－－－供人室外休息、乘凉和晾晒衣物的有上盖且有围护结构的空间称为阳台，其围护栏墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台，称为封闭阳台。
20、室外楼梯－－－依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。
21、功能区－－－根据房屋不同用途而划分的局部楼层或局部区域称为功能区，如：地下室、商业（办公）、住宅等。
22、连廓－－－连接两幢房屋的走廓。
23、连楼－－－连接两幢房屋的楼房。
24、连街楼－－－底层局部为通道的楼房（或两座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。
25、架空通廓－－－指以两端房屋为支撑，有围护物，有顶盖无支柱的架空通道。
26、用作“道路街巷通行”的部分，指建于道路街巷两侧的骑楼、过街楼的底层以及各种底层走廓众人行走的部分，无论廓道外有无人行道。