推进房产面积测绘制度改革，解决房产面积测算纠纷多问题

2002年12月，我局机构改革到位后，局党委马上把推进房产面积测绘管理体制改革摆上重要的议事日程。为加强领导和协调，专门成立了“厦门市国土资源与房产管理局改革与规范房产测量工作领导小组”，游副局长任组长，分4 个课题组，由权籍处牵头协调各课题调研工作。 2003年3月下旬，完成调研工作，形成了文字材料，并组织了专家讨论，党委专门听取了调研成果汇报，并部署转入对改革方案的政策设计、论证工作。并根据实际情况逐步推出和实施各项具体改革措施。　

一是出台了《厦门市房产面积测算细则》，建立比较完善符合厦门实际的测量规则。根据我市的具体情况，在国家标准《房产测量规范》基础上，认真总结我市2000年《厦门市房产面积测算暂行细则》实施三年来的经验教训，对《暂行细则》进行修订，于8月上旬出台了《厦门市房产面积测算细则》（以下简称新细则），从今年的9月1日起正式实施。新细则补充增加了对一些建筑部位建筑面积的认定及计算建筑面积的范围；对一些易引起争议的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积、公共建筑空间作了更为详细具体的规定；对几个可采用不同计算分摊方法的共有建筑面积部位加以特别规定，以避免出现模棱两可的分摊方案；同时，对一些习惯性做法做出了明确的规定。新细则的出台，为房产测绘市场提供了更具可操作性的技术规范，减少了面积测算中对建筑面积的认定特别是对公共建筑面积的分摊认定的自由裁量权，因此也将有效地减少房产面积的争议纠纷，切实保护开发单位和房屋权利人的合法权益。

二是制定《厦门市房产面积异议处理暂行办法》，加快历史遗留案件的处理工作。为解决《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）实施前的遗留的房产面积测量纠纷案件，也为了及时、准确、妥善处理房产测算面积异议问题，保护开发单位和购房业主的合法权益，制定《厦门市房产面积异议处理暂行办法》，建立包括复核、技术合议组合议、申请面积纠纷鉴定等房产面积测绘成果异议调处机制。通过建立测绘专家技术合议机制，有效地解决了一批历史遗留的房产测绘面积纠纷案件。

三是在全国率先彻底实行测管分离，改革测绘成果行政审核制度，从而从根本上分清行政管理部门和实施测量企业的职责。作为深化房产测绘体制改革的重要措施，其一，严格落实房产测绘成果最终验收制度，即由委托人对房产测绘成果组织实施最终验收，并出具验收合格报告，委托人对其验收合格的内容负责。房产测绘成果的最终验收制度，一方面赋予了委托单位必要的审核权利，即委托单位对房产测绘成果进行最终验收，并出具验收合格报告。只有经委托单位验收合格的测绘成果才能作为正式的成果资料提交审核部门审核。另一方面，测绘单位对其出具的测绘成果承担质量责任，如果双方在成果验收意见上产生异议时，可以按照合同约定的异议处理方式解决。其二，于8月25日完全实行由房产权利人直接自主委托房产测绘企业进行房产面积测算制度，并在《厦门日报》公布了该制度和首批经核准资质准入的测绘单位名单。该制度改变过去由综合服务大厅设置便民窗口统一收件，改由各委托单位自行选择有资质的测绘单位委托测绘的方式。减少了中间流转环节和对测量主体的误会，增强了开发建设单位和测绘单位的市场主体意识、法律意识、责任意识。行政管理部门只对施测单位的资格、测量成果的适用性、界址点的准确性、面积测算依据与方法进行审核，分清测管双方的职责。

四是拟试行房产测绘成果资料公布制度。为确实保障购房业主的合法权益，并减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，拟试行房产测绘成果资料公布制度，将测绘成果予与公布查阅，并由开发单位和测绘单位共同负责买受人或业主对测绘成果的查询答疑。同时测绘单位还将公布查阅后异议人提出的异议以及吸收、协调处理情况详细汇总后作为测量成果资料的附件，一起报送审核机构审核，以使审核结构能充分听取相关权利人意见。此项政策正在进一步征求意见中。

五是出台了妥善处理架空层中公共开放空间的建筑面积和地价等问题的政策。借鉴了深圳等地的经验，对架空层中公共开放空间的建筑面积和地价等有关问题进行了调研。今年6月9日向市政府上报了《关于建筑物架空层的公共开放空间不收取地价问题的请示》，并已于2003年7月15日获得市府批复（厦府办180号文）。明确了架空层的公共开放空间的建筑面积不收取地价，不参与计算容积率，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给开发单位。使解决这方面的房产面积争议有了政策依据，也鼓励开发建设单位设计和建造架空层，有利于提高城市建筑品位和居住品质。

六是开展并完成了商品房按套内面积计价销售的调研工作。为彻底解决商品房面积纠纷问题，增强面积计算的透明度，引导消费者重视商品房的品质，促进商品房买卖双方公平交易，我局对商品房按套内建筑面积计价销售的问题进行了调研、讨论，完成了《商品房按套内建筑面积计价销售可行性分析》的调研报告。同时，为解决对房地产项目中未列入公摊或面积单列的小区内的公共配套或附属设施用房的权属争议问题，从价格构成、物业管理、公共配套设施的使用权归属等方面进行调研，并向省建设厅提交了《关于房地产建设项目中公共配套或附属设施用房的权属问题的请示》。